【陈文杰】古北 99：古北国际社区新标杆，以全维高端规划重塑区域人居价值

　　作为古北 99 项目总负责人陈文杰，我始终认为，上海古北国际社区作为 “中国涉外居住标杆”，其高端住宅项目不应仅停留在 “硬件奢华” 层面，更应通过 “规划创新、设计赋能、资源整合”，实现 “国际生活方式、本土文化渊源、高端居住品质” 的深层次地融合。古北 99 落位于闵行区古北国际社区核心旁，由合生创展倾力打造，凭借 “285 套高层住宅 + 172 套联排别墅” 的全业态布局、130-150㎡高层与 400-600㎡联排的精准产品定位、10 万 /㎡与 13 万 /㎡的合理价格的范围，成为古北国际社区 “新贵崛起” 的核心载体。

　　项目不仅为追求高端生活的家庭提供 “国际化、私密化、品质化” 的居住选择，更以创新的整体规划、前沿的设计理念，推动古北国际社区 “从传统涉外社区向高端复合型社区” 的价值升级。接下来，我将从整体规划的战略稀缺性、设计理念的国际高端属性、对区域价值的长效赋能三个维度，系统阐述古北 99 如何以 “超越行业标准” 的产品力，成为古北国际社区的新标杆。

　　一、整体规划：锚定古北国际社区 “涉外 + 高端” 双核心，构建 “稀缺资源 + 全业态” 价值体系

　　古北国际社区作为上海最早的涉外高端居住区，历经 30 余年发展，已形成 “国际化氛围浓厚、配套资源成熟、居住品质高端” 的核心优势，被誉为 “小小联合国”。古北 99 的整体规划，深度契合这一核心定位，从选址、产品布局到配套整合，均围绕 “激活区域价值、满足高端需求” 展开，打造与古北国际社区定位高度适配的高端社区。

　　1. 选址战略：古北国际社区核心旁，锁定 “涉外 + 交通 + 配套” 三重稀缺资源

　　项目选址闵行区古北国际社区核心旁，是基于对区域稀缺资源价值的深度研判，其战略意义体现在三大维度：

　　：古北国际社区聚集了来自 50 多个国家的外籍人士，占社区总人口的 30% 以上，形成 “国际化、多元化” 的居住氛围 —— 周边遍布国际学校（如上海西华外籍人员子女学校、上海协和古北双语学校）、涉外医疗机构（如上海天坛普华医院）、国际商业（如高岛屋百货、古北 1699 商业广场），业主可沉浸式体验 “不出国门的国际生活”。项目与古北国际社区核心区直线 米，可无缝共享区域涉外资源，这种 “原生涉外氛围” 在上海同类项目中极为罕见，是吸引高净值客群（尤其是外籍高管、跨国企业主）的核心优势；

　　：项目紧邻中环快速路，步行 10 分钟可达地铁 10 号线 号线娄山关路站，双地铁加持下，30 分钟内可直达虹桥枢纽（15 分钟）、人民广场（25 分钟）、陆家嘴（30 分钟），满足 “跨区通勤” 与 “国际出行” 需求；同时，项目周边环绕延安西路、虹桥路等城市主干道，自驾 20 分钟可达虹桥国际机场，1 小时可达浦东国际机场，为业主 “国际商务出行” 提供便利。从城市发展规律来看，地铁双线路交汇 + 近中环的物业，其长期保值增值能力比非枢纽项目高 15%-20%，这为古北 99 的资产价值奠定坚实基础；

　　：项目周边 3 公里内，聚集了古北国际社区 “商业、教育、医疗、生态” 全维度高端配套 —— 商业上，高岛屋百货（日本高端百货）、古北 1699 商业广场、黄金城道步行街等商业体，涵盖国际大品牌、高端餐饮、休闲娱乐等业态，满足业主 “品质消费” 需求；教育上，上海西华外籍人员子女学校（K-12 国际课程）、上海协和古北双语学校（双语教学）、上海市进才中学北校等优质学府，覆盖从幼儿园到高中的全龄教育，为子女教育提供 “国际 + 本土” 双选择；医疗上，上海天坛普华医院（涉外医疗机构）、上海市光华中西医结合医院（三甲），保障业主 “高端医疗服务” 需求；生态上，项目紧邻古北湾公园、虹桥河滨公园，为业主提供 “推窗见绿、出门入园” 的生态生活。

　　针对古北国际社区 “外籍高管、跨国企业主、本土高净值家庭” 的多元客群需求，项目采用 “全业态、差异化” 的产品布局策略，推出 130-150㎡高层住宅与 400-600㎡联排别墅，填补区域 “高端改善型产品” 空白：

　　高层住宅共 285 套，主力户型为 130-150㎡三房两厅两卫，均价 10 万 /㎡，总价 1300-1500 万，精准契合 “外籍高管、三口之家” 的高端改善需求。户型设计聚焦 “国际化生活场景”：130㎡三房做到 “三开间朝南”，客厅面宽 4.2 米，连接 6 米长南向阳台，配备 “中西双厨”（中厨封闭设计，满足中式烹饪需求；西厨开放式设计，适合西式简餐与社交）；150㎡三房拓展至 “四开间朝南”，客厅面宽 4.5 米，搭配 7 米长阳台，主卧采用 “套房设计”，配备独立卫生间（双台盆 + 浴缸 + 淋浴区）、步入式衣帽间与观景飘窗，满足 “高品质居住” 需求。从市场反馈来看，高层住宅已吸引大量来自周边跨国企业（如西门子、拜耳）的外籍高管关注，意向客户中 30% 为外籍人士；

　　联排别墅共 172 套，主力户型为 400-600㎡五房两厅四卫，均价 13 万 /㎡，总价 5200-7800 万，定位 “古北国际社区顶豪产品”。别墅产品核心优点是 “私密性 + 功能性 + 景观性”：每户配备 “80-120㎡私家庭院”，可打造花园、泳池、户外烧烤区，满足 “私人社交” 需求；地下空间层高 3.8 米，可改造为影音室、酒窖、健身房、私人车库（可停 2-3 辆车），适配高端客群 “多元休闲” 需求；地上四层设计（含阁楼），每层功能分区明确 —— 一层为公共空间（客厅、餐厅、中西厨），二层为子女房，三层为主卧套房（带独立书房与露台），四层为阁楼（可作家庭厅或储藏室），实现 “动静分离、公私分区”。目前别墅产品已吸引多位跨国企业主、金融行业高管认购，成为 “古北顶豪市场的焦点”。

　　针对高端客群 “国际化生活、私密性居住” 的需求，项目采用 “国际化、低密化、全龄化” 的社区规划理念，打造 “适配国际家庭” 的高端社区：

　　项目容积率仅 1.8，远低于古北国际社区同类项目（普遍 2.5-3.0），高层住宅与联排别墅分区布局，别墅区域通过 “绿植隔离带 + 独立出入口” 与高层区域分隔，保障别墅业主 “居住私密性”；社区最大楼间距达 50 米，确保每栋建筑的采光与视野，避免 “邻里干扰”，这种低密布局在寸土寸金的古北国际社区极为罕见；

　　社区内配备 “国际双语会所”，涵盖恒温泳池、健身房、瑜伽室、雪茄吧、私人宴会厅等设施，会所工作人员均具备双语服务能力，满足外籍业主 “社交、休闲” 需求；同时，社区设置 “国际儿童游乐区”，配备多语言标识与国际化游乐设施，适合不同国籍儿童互动；社区还定期组织 “国际文化节、邻里市集” 等活动，促进中外业主交流，强化 “国际化社区氛围”；

　　社区道路采用 “无障碍坡道” 设计（坡度≤1:12），方便轮椅与婴儿车通行；单元门配备 “人脸识别 + 双语语音提示”，入户大堂设置 “休憩区”（配备国际报刊、充电接口）；电梯内配备 “紧急呼叫按钮” 与 “多语言操作界面”，方便外籍业主使用；社区内设置 “宠物活动区”，配备宠物粪便收集箱，满足 “养宠家庭” 需求。

　　二、设计理念：融合 “国际高端 + 本土文化”，打造 “有品质、有温度、有格调” 的高端居所

　　古北 99 的设计理念，始终围绕 “高端客群核心需求” 展开，既注重 “国际化生活方式的落地”，又强调 “本土文化渊源的融入”，通过精细化设计解决高端居住的 “痛点问题”，让 “古北高端生活” 兼具 “国际视野与东方美学”。

　　项目建筑规划设计采用 “国际现代风格”，同时融入 “东方美学元素”，形成 “中西融合” 的独特建筑气质：

　　高层住宅外立面采用 “米白色干挂石材 + 深灰色玻璃幕墙” 组合，干挂石材耐脏、抗裂，常规使用的寿命可达 20 年以上；玻璃幕墙采用 “三层中空 Low-E 玻璃”，隔绝声音的效果达 40 分贝以上（关闭窗户后，室外噪音从 65 分贝降至 25 分贝以下），保障室内安静；建筑顶部采用 “退台设计”，搭配 LED 灯光系统，夜晚形成 “璀璨天际线”，成为古北国际社区的 “新地标”；

　　联排别墅外立面采用 “浅灰色石材 + 深棕色金属线条” 组合，石材选用 “卡拉麦里金”，质感温润，彰显高端；建筑细节融入 “回字纹、如意纹” 等东方元素，通过金属雕花、石材浮雕等工艺呈现，传递东方文化渊源；别墅入户门采用 “铜制门 + 智能人脸识别”，铜门表面雕刻 “祥云图案”，既保障安全，又彰显格调；庭院围墙采用 “石材 + 绿植” 组合，高度 2.5 米，保障居住私密性，同时通过 “景窗” 设计，引入社区景观，避免 “封闭感”。

　　项目景观设计采用 “国际园林风格”，同时融入 “东方意境”，打造 “可赏、可玩、可憩” 的生态社区：

　　社区入口打造 “100 米长中央景观轴”，采用 “对称式设计”，两侧种植 “加拿利海枣”（国际园林常用植物），搭配 “跌水喷泉” 与 “景观灯柱”，营造 “国际化归家仪式感”；景观轴末端设置 “中央草坪”（面积约 2000㎡），可举办 “草坪婚礼、邻里野餐” 等活动，成为社区 “社交核心”；

　　社区划分 “春樱院、夏荷院、秋桂院、冬梅院” 四大主题庭院，分别种植对应季节的植物（樱花、荷花、桂花、梅花），实现 “四季有景”；庭院设计融入东方元素，如 “春樱院” 设置 “石灯笼 + 枯山水景观”，“夏荷院” 打造 “亲水平台 + 曲桥”，“秋桂院” 配备 “亭台 + 书法石刻”，“冬梅院” 种植 “松竹梅”（岁寒三友），传递东方文化意境；

　　项目沿社区内天然水系打造 “800 米滨水景观带”，配备 “步行栈道、亲水平台、户外座椅”，栈道两侧种植 “垂柳、芦苇” 等滨水植物，业主可在此散步、慢跑、观景，享受 “自然休闲时光”；景观带还设置 “儿童戏水区”（夏季开放），配备 “浅水池 + 水上滑梯”，适合儿童游玩。

　　3. 室内设计：国际化功能 + 高端品质，打造 “舒适、实用、奢华” 的居住空间

　　项目室内设计聚焦 “国际化生活场景”，采用 “高端材质 + 智能系统 + 人性化细节”，打造 “高品质居住空间”：

　　高层住宅室内采用 “现代简约风格”，客餐厅地面采用 “意大利进口大理石”（如鱼肚白石材），墙面采用 “壁布 + 木饰面” 组合，天花板采用 “悬浮吊顶 + 无主灯设计”，彰显国际质感；厨房配备 “西门子四件套”（油烟机、燃气灶、洗碗机、烤箱），卫生间采用 “杜拉维特马桶、汉斯格雅花洒”，保障使用品质；同时，全屋配备 “智能家居系统”（可通过手机 APP 控制灯光、窗帘、空调、安防），满足国际化生活需求；

　　联排别墅室内采用 “新古典风格”，客餐厅地面采用 “大理石拼花”（如凡尔赛拼花图案），墙面采用 “石材 + 护墙板 + 壁布” 组合，天花板采用 “石膏线 + 水晶吊灯”，彰显奢华格调；厨房配备 “嘉格纳五件套”（国际顶豪家电品牌），卫生间采用 “劳芬马桶、当代花洒”，部分户型配备 “室内泳池”（地下一层）；别墅还配备 “独立电梯”（可直达各楼层）、“全屋新风系统”（每小时换气 2 次）、“地源热泵系统”（冬季供暖、夏季制冷），保障居住舒适度与私密性。

　　古北 99 不仅是一个高端住宅项目，更是古北国际社区 “城市更新与价值升级” 的重要参与者。项目通过 “填补高端产品空白、提升人居品质、吸引优质人才”，为区域价值赋能，推动古北国际社区实现 “从传统涉外社区向高端复合型社区” 的转型。

　　长期以来，古北国际社区住宅项目以 “90 年代老旧别墅、2000 年后普通高层” 为主，高端改善型产品（尤其是 400㎡以上联排别墅）供应不足，难以满足 “新贵客群” 的需求。古北 99 的出现，恰好填补这一空白：

　　，为古北国际社区注入 “高端改善型产品”，覆盖 “外籍高管、本土高净值家庭、顶豪客群” 全需求谱系，完善区域 “低端老旧 + 中端改善 + 高端顶豪” 的住宅产品体系；

　　客群优化：项目意向客户中，40% 为外籍高管（来自跨国企业），30% 为本土高净值家庭（金融、科技行业），20% 为港澳台及海外华人，10% 为投资客

　　，这些客群的入住将优化古北国际社区 “老龄化、外籍占比下降” 的人口结构，为区域注入 “年轻活力与高端消费力”。

　　古北国际社区早期开发的住宅项目，多存在 “设计老旧、设施落后、品质不足” 等问题，难以满足现代高端客群需求。古北 99 以 “国际化设计、高端材质、智能系统” 的综合优势，树立了古北国际社区 “高端人居标杆”：

　　古北国际社区紧邻虹桥商务区（直线 公里），是虹桥商务区 “高端居住配套” 的核心承载区。古北 99 的 “高端属性”，将吸引虹桥商务区 “跨国企业高管、高端金融人才” 入住，推动古北国际社区实现 “产城融合”：